Starker Logistikmarkt Berlin Q1 2021: Hohe Abvermietung von Citylogistik-Flächen und Gewerbeparks

Immobilie und Standort entscheidend bei Mitarbeiterzufriedenheit

„Auf der Prioritätenliste der Nutzer weit nach vorn gerückt ist die Mitarbeiterzufriedenheit. Unternehmenslenker wollen Mitarbeiterbindung über Mitarbeiterzufriedenheit erzielen. Und hier spielt die Logistik- oder Gewerbeparkimmobilie eine zunehmend größere Rolle“, Dörks. Dazu zählen unterschiedliche Angebote für die Essensversorgung ebenso wie Weiterbildungsangebote beispielsweise zu begrünten Gemeinschaftsflächen, Sportangebote auf dem Areal sowie gemeinsame Erste Hilfe- und Brandschutzübungen.

Wichtig sei, dass sich Mitarbeiter einerseits am Standort wohlfühlen und andererseits, dass sie ihn gut erreichen können. Dörks: „Aus diesem Grund sind Immobilien innerhalb der Stadtgrenzen so stark nachgefragt. Mitarbeiter wünschen sich immer kurze Wege von Zuhause zur Arbeitsstätte. Wir registrieren jedoch eine große Verdrängung der Industrie an die Außenränder und darüber hinaus. Das ist weder für die Mitarbeiter gut noch für die Ökologie.“

Als weiteren Trend hat er einen erhöhten Qualitätsanspruch der Mieter bei modernen Gewerbeparks ausgemacht, um ihren Mitarbeitern ein optimales Arbeitsumfeld zu bieten. „Unternehmen beschäftigen schon lange kaufmännische und gewerbliche Mitarbeiter an nur einem Standort. Allerdings wird es zunehmend schwieriger kaufmännischen Nachwuchs zu finden. Ein einfaches Lagerbüro als Arbeitsstätte reicht da nicht mehr aus. Für Nutzer wird es zunehmend wichtig, dass ihr Standort für Mitarbeiter attraktiv und repräsentativ ist“, erklärt der Realogis-Geschäftsführer.

Corona-Pandemie: Vermieter gehen gut mit ihren Mietern um

Mit Blick auf die Auswirkungen der Corona-Pandemie lässt sich festhalten, dass seitens der Industrie am Berliner Standort fast keine Abgänge zu verzeichnen sind, d.h. es sind nur marginal Flächen auf den Markt gekommen. Zudem gibt es auch wenige Corona-bedingte Kündigungen. „Vermieter agieren gemeinsam mit ihren Mietern. Viele Eigentümer gehen in der Pandemie sehr gut mit den Nutzern ihrer Immobilien um, beispielsweise durch Stundungen, wodurch Insolvenzen und Kündigungen vermieden werden können. Auch erhöhen sie die Miete nicht beziehungsweise verlangen keinen Strafzins für die Stundungen“, hat Dörks beobachtet.

Verschiebung im Verhältnis Neubau/Bestand

Laut Realogis entfielen im ersten Quartal 2021 insgesamt 61 Prozent aller vermittelten Industrie- und Logistikflächen auf Bestandsflächen (94.500 Quadratmeter) und 39 Prozent auf Neubauimmobilien (60.500 Quadratmeter). Im Vergleich zum Vorjahreszeitraum haben hat sich damit die Vermittlung im Bestand fast verdoppelt (von 48.644 Quadratmeter in Q1 2020 auf 94.500 Quadratmeter in Q1 2021; +94 Prozent), während Neubauflächen nur leicht zugelegt haben (von 51.808 Quadratmeter in Q1 2020 auf 60.500 Quadratmeter in Q1 2021; +17 Prozent).

Die Entwicklung der vergangenen drei Monate dokumentiert zudem einen längerfristigen Trend. War das Verhältnis zwischen Bestands- und Neubauimmobilien in Q1 2019 und Q1 2020 beinahe ausgeglichen hat sich das Verhältnis der Anteile gegenüber 2018 getauscht: Im Q1 2018 lag Neubau (62 Prozent; 69.600 Quadratmeter) noch deutlich vor Bestand (38Prozent; 43.400 Quadratmeter).

Flächenumsatz Stadt Berlin und Berliner Umland

Im Q1 2021 sind im gesamten Umland Nord, West, Süd, Ost 109.600 Quadratmeter Industrie- und Logistikflächen neu vermietet worden. Damit hat sich der Umsatz gegenüber dem Vorjahreszeitraum mehr als verdoppelt (Q1 2020: 48.405 Quadratmeter). Bis auf den Berliner Norden haben alle anderen Umlandregionen verglichen zum schwachen Jahresauftakt 2020 deutlich zugelegt. Größter Flächenabnehmer ist Berlin Umland Süd, die Region hat mit 52.300 Quadratmeter beziehungsweise 33,7 Prozent für ein Plus von 7,1 Prozent am Gesamtflächenumsatz gesorgt (Q1 2020: 26.773 Quadratmeter).

Zweitplatziert ist das Berliner Stadtgebiet mit aktuell 45.400 Quadratmeter beziehungsweise 29,3 Prozent (-22,5 Prozentpunkte; Q1 2020: 52.047 Quadratmeter). Es folgt Umland Ost mit 39.000 Quadratmeter beziehungsweise 25,2 Prozent Anteil am gesamten Flächenumsatz kommend von nahe Null mit 932 Quadratmeter, beziehungsweise einem Anteil von 0,9 Prozent im Vorjahresquartal. Mit +24,2 Prozentpunkten hat das Umland Ost am deutlichsten an Bedeutung gewonnen. Viertplatziert ist Umland Nord mit 16.900 Quadratmeter beziehungsweise 10,9 Prozent, der Markt hat neben dem Stadtgebiet als einziger weniger Flächenumsatz verzeichnet (Q1 2020: 20.700 Quadratmeter, -9,7 Prozentpunkte). Auf dem letzten Rang liegt Umland West mit 1.400 Quadratmeter beziehungsweise 0,9 Prozent am gesamten Umsatz der neu vermittelten Flächen, im Vorjahr wies der Markt jedoch keinen Flächenumsatz auf.

Submärkte im Berliner Stadtgebiet

Das Stadtgebiet Berlin (Berlin Nord, West, Süd, Ost) hat im Q1 2021 einen Flächenumsatz von insgesamt 45.400 Quadratmeter erzielt, was einem Minus von rund 13 Prozent im Vergleich zum Vorjahresquartal entspricht (52.047 Quadratmeter). Stärkster Submarkt ist Berlin West mit einem Anteil von 43,4 Prozent (19.700 Quadratmeter), der als einziger mit +12,8 Prozentpunkten seine Bedeutung ausbauen konnte (Q1 2020: mit 15.907 Quadratmeter zweitplatziert).

Berlin Süd landet mit 12.800 Quadratmeter beziehungsweise 28,2 Prozent auf Platz 2 und muss einen Bedeutungsverlust von -8,3 Prozentpunkten hinnehmen (Q1 2020: mit 18.995 Quadratmeter erstplatziert). Weiterhin auf dem dritten Platz liegt Berlin Ost mit 10.000 Quadratmeter beziehungsweise einem Anteil von 22 Prozent und -1,1 Prozentpunkte gegenüber dem Vorjahreszeitraum (Q1 2020: 23,1 Prozent beziehungsweise 12.025 Quadratmeter).

Letztplatziert bleibt Berlin Nord mit lediglich 2.900 Quadratmeter. Dieser Submarkt spielt fast keine Rolle und verliert sogar gegenüber dem Vorjahr noch mit -3,4 Prozentpunkten etwas an Bedeutung (Vorjahr: 5.120 Quadratmeter, beziehungsweise Anteil von 9,8 Prozent am Berliner Stadtgebiet).

Flächenumsatz nach Branchen

Die erstplatzierte Branche Industrie/Produktion gewinnt mit +25 Prozentpunkten am deutlichsten hinzu und rangiert aktuell bei 65.900 Quadratmeter. Mit einem Anteil von 17 Prozent beziehungsweise 17.383 Quadratmeter war sie in Q1 2020 noch drittplatziert. Weiterhin auf Rang 2 liegt Logistik/Spedition, die mit 49.900 Quadratmeter einen Anteil von 32 Prozent am Gesamtgeschehen auf sich vereint und damit den anteiligen Flächenumsatz um +5 Prozentpunkte im Vorjahresvergleich erhöht (Q1 2020: 26.970 Quadratmeter). Der Handel büßt mit -26 Prozentpunkten am deutlichsten von allen Branchen hinsichtlich der Flächenabnahme ein und kommt in den ersten Monaten nur auf 27.900 Quadratmeter beziehungsweise einen Anteil von 18 Prozent (Q1 2020: 44 Prozent beziehungsweise 44.036 Quadratmeter).

Beim näheren Blick auf das Verhältnis des konventionellen Handels zum E-Commerce/Online-Handel wird eine Verschiebung sichtbar. Insgesamt hat der Online-Handel/E-Commerce im Quartalsvergleich Q1 2020 zu Q1 2021 um +14.172 Quadratmeter zugelegt, was aber durch das schwache Abschneiden des stationären Einzelhandels mit einem Rückgang von -30.308 Quadratmeter negativ überkompensiert worden ist. So entfallen im Q1 2021 71 Prozent beziehungsweise 19.800 Quadratmeter des Flächenumsatzes auf den E-Commerce/Online-Handel und 29 Prozent 8.100 Quadratmeter auf den analogen Handel. Zum Vergleich: Im Q1 2020 entfiel noch 87 Prozent des Flächenumsatzes (38.408 Quadratmeter) auf den „Brick and Mortar“-Handel und 13 Prozent beziehungsweise 5.628 Quadratmeter auf den E-Commerce/Online-Handel.

Flächenumsatz nach Größenklassen

Im ersten Quartal 2021 hat Realogis insgesamt 43 Mietvertragsabschlüsse registriert. Den größten Anteil hat die Flächenkategorie zwischen 5.001 bis 10.000 Quadratmeter mit 33 Prozent beziehungsweise 51.200 Quadratmeter beigesteuert, was einem Plus von 18 Prozent gegenüber dem Vorjahreszeitraum entspricht (Q1 2020: 14 Prozent beziehungsweise 14.204 Quadratmeter) und sechs Vertragsabschlüssen geschuldet ist. Auf die Kategorie der Großflächen ab 10.001 Quadratmeter entfallen zwei Abschlüsse (5 Prozent), die für einen Anteil von 25 Prozent beziehungsweise 39.200 Quadratmeter verantwortlich sind (-9 Prozentpunkte zu VJ-Anteil von 35 Prozent beziehungsweise 34.931 Quadratmeter).

„Den größten Anteil zum hohen Quartalsergebnis haben kleine und mittlere Flächen bis 5.000 Quadratmeter beigetragen, die damit ihre große Bedeutung für den Berliner Markt unterstreichen“, erklärt Dörks. Von den von Realogis registrierten 43 zwischen Januar und März 2021 abgeschlossenen Mietverträgen entfallen allein 35 auf diese Kategorie und damit 81 Prozent aller Abschlüsse. Zusammen sind sie für fast 65.000 Quadratmeter beziehungsweise 42 Prozent am Gesamtumsatz verantwortlich.

Mietpreise (Spitzen- und Durchschnittsmiete)

In den ersten Quartalen der vergangenen fünf Jahre legte die Spitzenmiete fast ausschließlich zu. Die aktuelle Spitzenmiete von 7,20 Euro/Quadratmeter stellt vorläufig den Rekordwert dar und übertrifft den 5-Jahresschnitt von 6,44 Euro/Quadratmeter um 11,8 Prozent.